易宪容:楼市政策为何要重回到“只住不炒”基点

2019-04-25 14:30:13 来源:金融界网站 作者:易宪容 下一只“省广集团”

中国经济的“房地产化”已经成了常态,这不仅在于房地产对中国经济具有完全的依赖性,而且还在于经济增长变化往往会表现为政府房地产调控政策的变化。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  多年前,我就指出,中国经济的“房地产化”已经成了常态。这不仅在于房地产对中国经济具有完全的依赖性,而且还在于经济增长变化往往会表现为政府房地产调控政策的变化。当国内经济增长平稳及向好时,政府的房地产调控政策会稍微收紧,以此来减少房地产泡沫吹大的风险。如果国内经济出现增长压力时,政府的房地产调控政策立马会放松,以此来刺激房地产市场发展,拉动经济增长。

  比如,2015年下半年,政府出台了一系列的刺激房地产市场调控政策,从而导致2016年以来中国房地产市场全面高速创历史记录的繁荣。但是,当各城市的房价快速飚升时,政府又推出了一系列房地产调控政策,以此来遏制各城市房价疯狂上涨。也正是从这一年开始,中央提出了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”对中国房地产市场的基本定位。在这种原则下,各城市房地产市场过热与疯狂也逐渐地得以调整。而且这个“只住不炒”基本原则也写入的2017年党的十九大报告中。

  不过,面对2018年下半年中国经济增长下行的压力大增,在去年12月和今年2月的中央政治局会议上,讲房地产市场问题,并没有关于房地产的“只住不炒”市场定位的基本表态。所以在今年两会的政府工作中,不仅没有强调坚持“只住不炒”的基本要求,所涉及房地产市场字语也明显减少。所以,当时市场推测2019年全国各城市的房地产调控政策会逐渐放松。当时我就撰文指出,政府面临经济增长的压力,仍然是希望刺激房地产市场发展,以此来保证国内经济增长,当时采取了只做不说的态势。即各城市的地方政府不要在房地产调控政策上说三道四,而是要用好“一城一策”的房地产调控政策来刺激楼市增长。

  事实上,今年春节之后,及两会之后,中国不少城市住房销售都出现了317房地产调控政策出台后最快增长,特别是一线城市及二线城市表现得更为明显,房价也随之上涨。国家统计局公布的数据显示,3月份,国内70个大中城市的房价,无论是同比还是环比,无论是新房还是二手房,百分之九十以上城市的房价都在上涨。比如,以同比看,3月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%;二手住宅销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%,二手住宅销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,二手住宅销售价格同比上涨8.4%。

  也就是说,以同比看,国内一二三线城市的房价,无论是新房还是二手房,其价格都全面上涨,而且价格上涨幅度基本上都在快速扩大。尤其是在二线城市、三线城市,其房价上涨幅度几乎是一线城市三倍或两位数以上。比如西安、呼和浩特、贵阳、丹东等城市新房的价格幅度都达到20%以上。可以说,如果房价涨幅在两位数以上,那么作为一个以投资者为主导的中国房地产市场,投资者肯定会涌入房地产市场。特别是投资者能够利用银行金融杠杆进入房地产市场,房价上涨更是会刺激投资者涌入房地产市场。

  房价的上涨,与之相伴随的是国内市场投资增加、住房销售金额增长、一些城市的土地市场又开始火爆、房地产市场的库存全面下降等。对此,我曾撰文指出,如果政府对此没有密切关注,中国又有可能出现新一轮房价轮番上涨。所以,在中共中央政治局4月19日召开的会议上,再次对房地产市场做出部署,强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

  中央政府对国内房地产市场重新部署,强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,就是要遏制房地产市场的投机炒作,让国内房地产市场回到以消费为主导的市场基点上来。可以说,这是确立中国房地产市场的长效机制的根本所在。

  现在的问题是,政府强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,已经几年来,但是国内房地产市场为何就是无法坚持这个基本的原则,为何房地产调控政策就是无法回到这个基点上来。可以看到,无论是加拿大的温哥华和多伦多,还是澳大利亚的悉尼等城市,面对房地产市场疯狂炒作,政府所出台的调控政策并没有多少项目,更不会用多少的行政性手段来调控,只是出台了外国买家住房购置税,按揭贷款政策堵漏洞及增加压力测试等。这些城市的房地产调控政策出台之后,房地产疯狂炒作立即得到遏制,房价每年都在逐渐回归理性,而不是稳定在以前的天花板上。也就是说,简单的经济杠杆很快就让这些城市的房地产市场回到“只住不炒”的基点上来。

  可是,对于中国房地产市场调控政策,一方面要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,要让房地产市场回归到以消费为主导的市场来,另一方面又强调既不能让房价上涨也不能让房价下跌,以此来要求全国各城市可根据各城市的实际情况出台不同的房地产调控。在这样的原则下,如果一个城市的房地产市场价格是处于以投机炒作为主导的对价水平上,如果房地产的价格要稳定在这个水平上,那么这个城市的房地产市场是不可能让以投机炒作为主导的市场转型为以消费为主导的市场上来的。在这种情况下,只能让“房子是用来住的、不是用来炒的”定位悬在空中楼阁。那些房价水平远高于消费者支付能力的城市,整个房价水平不下跌并让其回归理性,这些城市的房地产市场要转型为消费为主导的市场也是不可能的。比如目前中国一线城市、二线热点城市都是如此。

  正因为政府要稳定房价,或“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期),其逻辑前提则是房地产市场以投机炒作为主导。因为,以消费为主导的住房市场,其价格完全是以市场的供应关系来决定,而不是市场购买者的预期来决定。如果住房供应多了,或住房销售下降,房地产市场供过于求,那么房地产开发商或住房持有者就得降低住房价格来销售,以此来增加住房需求,反之亦是。而以投机炒作为主导的房地产市场,其房价则是以市场预期来决定。投资者看房地产市场的价格上涨,他们就会涌入这个市场。如果房地产市场的价格下跌,投资者不看好房价上涨,那么投资者就会逃之夭夭。这几年,一线城市的房地产市场住房销售量急剧下跌,而房价则还在上涨,则表明这是一个典型的以投机炒作为主导的房地产市场。所以,“三稳”目标推出的房地产市场,当然是与“房子是用来住的、不是用来炒的”市场地位是风马牛不相及的。房地产市场要实现价格稳定也是不可能的,而这样的市场房价只会上涨而不会下跌。

  正因为,政府的房地产调控政策既要让房价既不能够上涨,也不能够让房价下跌,是以投机炒作为主导的房地产市场为逻辑前提,那么政府的房地产调控就不可能以经济杠杆为主导。因为房地产调控的经济杠杆,比如税收政策及信贷政策,无论是哪者推出,以及两者联动推出,都可能对当前中国许多城市以投机炒作为主导的市场造成严重的冲击。在这种情况下,各城市的地方政府只能无所不用其极行政性调控工具。这些行政性调控工具不仅具有严重的短期性,而且很容易为地方政策所操纵。在这种情况下,这些城市的房地产市场要回到“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位上更是难上之难。

  所以,这次中央政府重新强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,就得让行政性调控工具逐渐退出市场,就得用税收政策在事前、事中及事后对住房的投资及消费进行严格界定清楚,就得让税收政策及信贷政策作为房地产调控政策的主要工具,这才是房地产市场建立长效机制的关键所在,也是房地产调控政策的重要转向。

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关键词阅读:楼市

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